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离婚财产

离婚夫妻共有房屋分割


来源:成都离婚继承律师 网址:http://www.cdlhjflaw.com/ 时间:2017/2/13 17:47:05

  离婚是婚姻关系当事人终止婚姻关系的法定形式,无论是协议离婚或者诉讼离婚,对于夫妻共有房屋的房屋归属和如何分割等问题,都是离婚案件处理中的一个重点和难点问题。本文基于我国的相关法律规定和司法实务,浅析在实践中处理离婚案件夫妻共有房屋分割问题的原则和方法。

 

  一、夫妻共有房屋的认定

  根据现行《婚姻法》及“婚姻法解释”等的规定,结合法律实务和生活实践,属于夫妻共同所有的房屋主要有以下几种情形:

  (一)婚姻期间夫妻双方共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋;

  (二)夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同财产购买的房屋;

  (三)婚前以男女双方共同财产购买的房屋;

  (四)由一方在婚前购买或自建,婚后又以共同财产组织重建的的房屋;仅有部分改建、扩建的,改扩建部分属夫妻共同所有;

  (五)父母出资购置的房屋,明确表示赠与夫妻双方的;由双方父母出资购买的房屋,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外;

  (六)一方或双方在婚姻关系期间继承的房屋归夫妻共同所有,但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外;

  (七)工作单位基于职工的劳动人事关系、职工工龄等福利分房形式分配的,并由夫妻双方出资购买的职工福利房等。

  二、夫妻共有房屋的分割原则

  根据我国婚姻家庭法律和有关司法解释的规定,在离婚关系中,对夫妻共有房屋的分割主要采取以下原则:

  (一)自愿协商原则

  处理夫妻共同财产时的首要原则就是自愿协商,先由夫妻双方协议处理。夫妻双方在离婚时的财产分割协议,只要不非法处分与其他人共有的财产或第三人所有的财产,人民法院在审查离婚双方处理财产的协议时,就应当尊重当事人意思自愿的财产分割自治协议。

  (二)男女平等原则

  无论是协议离婚还是诉讼离婚,夫妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权,以及夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,夫妻共同财产的分割理应坚持男女平等原则。

  (三)照顾子女和女方权益的原则

  为了保证妇女不因经济原因影响离婚权利的行使,影响生活质量和子女的健康成长,离婚时,夫妻共同财产在协议分割不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决,对不宜分割使用的夫妻共有的房屋,应根据双方住房情况和照顾女方或无过错方等原则给一方所有。

  (四)有利于生产、生活原则

  婚姻关系存续期间居住的房屋属于一方所有,另一方以离婚无居住地为由要求暂住的,经查实可根据实际情况的需要给予暂住,但一般不超过二年。如果采取折价补偿方式分割共有房产,分得房屋的一方对另一方应给予对方相当房屋一半价值的补偿。共有房屋分割时,不能破坏财产的使用价值和经济价值,尽量使分割后的财产一如既往发挥作用。

  (五)照顾无过错方原则

  一方有重婚、姘居、家庭暴力、虐待和遗弃等行为而导致离婚的,无过错方有权请求损害赔偿。基于过错行为给无过错方可能带来极大的身心伤害,严重影响夫妻感情的破裂,所以在分割共同财产时应当对无过错方给予照顾。即便是在离婚前隐藏、转移、变卖、毁损共同财产或者伪造共同债务企图侵占另一方财产的,也属于离婚中有过错,对其可以少分或者不分共同财产。

  三、夫妻共有房屋的具体分割方法

  根据房屋的产权特点,以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成员共有房屋、夫妻共有的“部分产权房”或尚未取得产权房等几种情况来分析共有房屋的分割问题。

  (一)夫妻共有房屋

  夫妻共有房屋指夫妻共同享有完全所有权的房屋,最典型的就是夫妻共同出资购买的房屋和共同受赠或继承的房屋。

  关于夫妻共同房屋的分割方法问题,双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:

  第一、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

  第二、一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

  第三、双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

  (二)婚后共同修缮、装修的一方所有房屋

  婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、但属于原拆原建并未变更产权登记的,房屋仍归产权人所有,增值部分属于双方共同所有,在离婚财产分割时增值部分中属于另一方应得的份额,由房屋所有权人以合理折价款补偿给另一方;对原原房屋进行过扩建的,扩建部分的房屋权属应按夫妻共同财产处理。

  离婚中处理这类房屋时,住房原则上仍归该所有人,但一方离婚后没有住处的,属于生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助,以住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

  (三)家庭成员共有房屋

  家庭成员共有房屋也就是夫妻与其他家庭成员的共有房屋的情形。夫妻结婚后,与一方的家庭成员共同生活,夫妻财产和家庭共同财产没有分开,包括房屋也属于夫妻和家庭其他成员共有的。对于这种情况,离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出,一方要求析产的,可先就离婚和已查清的财产问题进行处理,对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼,待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。

  (四)夫妻共有的“部分所有权房屋”或尚未取得所有权房屋

  离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就上述规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  (五)婚前一方揭方式购买的房屋

  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理;协议不成的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  (六)婚后一方继承的房屋

  婚姻关系存续期间,夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产,在继承人之间尚未实际分割,起诉离婚时另一方请求分割的,人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。

  四、总结

  《婚姻法司法解释(三)》已于2011年8月13日起施行,对夫妻共同房屋的认定及具体分割的某些条款的规定仍是较原则且操作性不强,甚至某些条款与《婚姻法》及相关司法解释的规定不一致。笔者认为:相关部门应尽快制定《婚姻法司法解释(三)》的配套规定或修改其上位法,以便更好的执行法律、运用法律,更好的实现法的价值。

 

  

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